1015 부동산대책 대출 취득세 실거주의무 총정리
안녕하세요, 여러분! 요즘 뉴스만 켜면 부동산 이야기로 정말 시끌시끌하죠? “이제 서울에서 내 집 마련은 정말 하늘의 별 따기다”, “대출받기가 너무 어려워졌다” 같은 이야기들이 많이 들려서 걱정이 많으실 것 같아요.
맞아요. 바로 2025년 10월 15일에 발표된 1015 부동산대책 때문에 우리 삶에 직접적인 변화가 찾아왔어요. 서울 전역과 경기도의 핵심 12개 지역이 한꺼번에 규제지역으로 묶이면서, 정말이지 대출부터 세금, 청약까지 모든 것이 확 바뀌었습니다.
너무 복잡하고 어렵게 느껴지시죠?! 걱정 마세요! 오늘 이 포스팅 하나로 모든 궁금증을 시원하게 풀어드릴게요. 하나하나 차근차근, 옆에서 이야기하듯 쉽게 설명해 드릴 테니 끝까지 함께해주세요. :)
🚨 1015 부동산대책, 대체 뭐가 달라졌을까요?
이번 대책의 가장 큰 특징은 여러 규제를 한 지역에 동시에 적용했다는 점입니다. 그야말로 ‘규제 종합 선물 세트’라고 할 수 있는데요. 핵심부터 살펴볼게요.
### 규제지역 '트리플 크라운' 달성?!
이번 조치로 서울시 전역과 경기도의 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인 등 12개 주요 지역이 ‘조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역’ 이라는 3가지 규제를 동시에 받게 됐어요.
- 조정대상지역 : 청약 1순위 자격이 강화되고, 다주택자 양도세가 중과되는 등 세금 규제가 강해지는 지역이에요.
- 투기과열지구 : LTV, DSR 같은 대출 규제가 대폭 강화되고, 재건축 조합원 지위 양도 등이 금지되는 강력한 규제 지역입니다.
- 토지거래허가구역 : 이름 그대로 토지나 주택을 거래할 때 시·군·구청장의 ‘허가’를 받아야만 하는 곳이에요. 특히 실거주 목적이 아니면 허가가 나지 않습니다.
이 세 가지 규제가 한꺼번에 적용되면서, 해당 지역에서는 집을 사고파는 모든 과정이 이전과는 비교할 수 없을 정도로 빡빡해졌습니다.
### 복잡한 규제, 언제부터 적용됐을까요?
규제 발표와 동시에 시장의 혼란을 막기 위해 적용 시점도 빠르게 정해졌습니다.
- 10월 16일 : 대출과 청약 관련 규제가 바로 시행되었어요.
- 10월 20일 : 토지거래허가제 효력이 발생했습니다.
발표 며칠 만에 모든 것이 바뀌다 보니 현장의 부동산 중개업소들도 “기준이 너무 복잡해서 상담하기 어렵다”며 혼란을 겪는 상황이라고 해요.
💸 꽁꽁 묶인 대출, 내 지갑 사정은?
아마 가장 피부로 와닿는 변화는 바로 ‘대출’일 거예요. 내 집 마련의 가장 중요한 자금줄인데, 이번 1015 부동산대책 으로 문턱이 정말 높아졌습니다.
### LTV 40%의 벽, 높아진 문턱
규제지역에서는 주택담보대출비율, 즉 LTV가 기존 70%에서 40%로 대폭 축소 됩니다. 이게 무슨 말이냐면요, 예전에는 10억짜리 아파트를 살 때 최대 7억까지 대출이 가능했다면, 이제는 4억밖에 나오지 않는다는 뜻이에요. 나머지 6억은 모두 현금으로 마련해야 하는 상황이 된 거죠.
게다가 주택 가격에 따라 대출 한도에 상한선까지 생겼어요.
| 주택 가격 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 |
| 15억 원 ~ 25억 원 | 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 |
물론, 생애 최초 주택 구매자의 경우 LTV를 70%까지 적용받을 수는 있지만, 위에 정해진 가격대별 한도는 동일하게 적용되니 이 점 꼭 확인해야 합니다.
### DSR에 스트레스 금리까지? 엎친 데 덮친 격!
LTV만 문제가 아니에요. 총부채원리금상환비율, 즉 DSR 규제도 훨씬 까다로워졌습니다. DSR은 내 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 하는 규제인데요.
가장 큰 변화는 DSR을 계산할 때 기존에는 빠져있던 '전세대출 이자'까지 포함 하게 됐다는 점이에요. 여기에 더해, 미래의 금리 인상 가능성까지 반영하는 ‘스트레스 금리’가 기존 1.5%에서 3.0%로 두 배나 상향 되었습니다.
쉽게 말해, 은행이 돈을 빌려줄 때 ‘이 사람이 나중에 금리가 올라도 감당할 수 있을까?’를 훨씬 보수적으로 따지게 된 거예요. 결과적으로 내가 빌릴 수 있는 총 대출 금액이 눈에 띄게 줄어드는 효과를 가져옵니다.
💣 세금 폭탄, 피할 수 있을까? 취득세와 양도세 파헤치기
대출과 함께 가장 무서운 것이 바로 세금이죠. 특히 1015 부동산대책 은 다주택자를 겨냥한 강력한 세금 규제를 담고 있습니다.
### 집 한 채 더 사려다 '헉'… 취득세 중과
이제 1주택자가 규제지역에 집을 한 채 더 사게 되면 취득세가 확 올라가요. 2주택자는 최대 8% , 3주택 이상부터는 최대 12% 의 취득세율이 적용됩니다.
예를 들어 10억짜리 아파트를 추가로 산다고 가정하면, 기존에는 2~3% 수준인 2,000~3,000만 원의 취득세를 냈다면, 이제는 2주택자라면 8,000만 원, 3주택자라면 1억 2,000만 원의 세금을 내야 하는 거죠. 정말 억 소리 나는 금액이에요!
### 양도세 중과, '한시적 유예'라는 기회
집을 팔 때 내는 양도소득세 부담도 커졌습니다. 다주택자가 규제지역 내 주택을 팔 경우, 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p 를 추가로 과세합니다.
다만, 다행인 점은 이 양도세 중과가 내년(2026년) 5월까지는 한시적으로 유예 된다는 점이에요. 정부가 다주택자들이 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어준 셈이죠. 만약 여러 채의 집을 가지고 있고 매도 계획이 있다면, 이 유예 기간을 어떻게 활용할지 전략을 잘 세우는 것이 정말 중요해졌어요.
🏡 내 집 마련의 꿈, 청약부터 실거주까지 첩첩산중
이번 1015 부동산대책 은 청약 시장과 실거주 요건에도 큰 변화를 가져왔습니다. 실수요자 중심의 시장을 만들겠다는 목표가 뚜렷하게 보여요.
### 가점 높은 자만이 웃는다, 달라진 청약 제도
이제 청약 시장은 ‘가점’이 전부라고 해도 과언이 아니게 됐어요.
| 구분 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 전용 85㎡ 이하 | 가점제 40% | 가점제 70% |
| 전용 85㎡ 초과 | 추첨제 100% | 가점제 80% |
표에서 보시는 것처럼, 인기 많은 중소형 평수는 물론이고, 이전에는 100% 추첨제라 운에 맡겨볼 수 있었던 대형 평수까지 이제는 가점 순으로 당첨자를 가립니다.
결과적으로 무주택 기간이 길고, 부양가족 수가 많은 세대가 절대적으로 유리해졌습니다. 반면, 사회초년생인 1인 가구나 자녀가 없는 신혼부부에게는 청약 당첨이 그야말로 ‘바늘구멍’ 통과하기가 되어버렸어요.
### 서울에 집 사면 무조건 2년 살아야 한다고요?!
가장 충격적인 변화 중 하나는 바로 ‘실거주 의무’입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 이제 서울에서 아파트나 연립주택 등을 사려면 구청의 허가를 받아야만 해요.
그리고 허가를 받았다면, 무조건 2년 이상 직접 들어가서 살아야 하는 실거주 의무 가 생깁니다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 원천적으로 불가능해진 셈이죠. 구청에서 전입신고는 물론, 실제 거주 여부까지 철저히 확인하며, 만약 위반 사실이 적발되면 과태료는 물론이고 최악의 경우 허가가 취소되어 계약 자체가 무효가 될 수도 있으니 정말 조심해야 합니다.
이번 1015 부동산대책 은 단순한 투기 억제를 넘어, 실수요자 위주로 주택 시장의 판을 완전히 새로 짜겠다는 정부의 강력한 의지가 담겨있는 것 같아요.
하지만 그 과정에서 자금력이 부족한 2030 직장인이나 신혼부부, 1인 가구 실수요자들에게는 내 집 마련의 문이 훨씬 좁아진 것도 사실입니다. 앞으로는 급변하는 부동산 정책을 누구보다 빠르고 정확하게 이해하고, 나에게 맞는 전략을 세우는 것이 그 어느 때보다 중요해졌어요. 오늘 정리해 드린 내용이 여러분의 자산 계획에 작은 보탬이 되었으면 좋겠습니다! 😊